Metody ilościowe w analizie wartości rynkowej nieruchomości gruntowych w Polsce

Abstract

W wyniku transformacji ustrojowej możliwa jest budowa w Polsce nowoczesnego i sprawnie funkcjonującego rynku nieruchomości. Kreowanie warunków zapewniających swobodny obrót nieruchomościami rozpoczęło się 29 grudnia 1989 roku od znowelizowania Konstytucji i wprowadzenia zasady ochrony własności przez organa państwowe, ograniczenia wywłaszczania nieruchomości wyłącznie do celów publicznych i wprowadzenia obowiązku wypłaty za wywłaszczone nieruchomości słusznego odszkodowania.Prawo wymaga, aby przy pewnej części transakcji dokonać wcześniejszej wyceny nieruchomości. Dotyczy to m.in. sprzedawania lub oddawania w wieczyste użytkowanie nieruchomości przez Skarb Państwa lub gminę, wywłaszczania nieruchomości czy dokonywania przez komornika egzekucji długu z nieruchomości. Oszacowanie wartości nieruchomości ma miejsce również m.in. w przypadku ustalania lub aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego, ustalania opłat adiacenckich, opłat skarbowych i wysokości składek ubezpieczeniowych, czy też dla potrzeb zabezpieczenia kredytu. Rzeczoznawcy majątkowi, poza nielicznymi wyjątkami, mogą swobodnie dobierać podejścia, metody i techniki, za pomocą których dokonują oszacowania wartości nieruchomości. Wycena nieruchomości gruntowych może mieć postać wyceny indywidualnej lub masowej. Podstawowym narzędziem w procesie masowej wyceny wydaje się być model ekonometryczny. Dokonując oceny modelu, zwraca się szczególną uwagę na jakość otrzymywanych wyników. Wartości nieruchomości otrzymane w procesie masowej wyceny powinny być jak najbardziej zbliżone do wartości rynkowej. Można to osiągnąć tylko wówczas, gdy przy konstrukcji modelu ekonometrycznego przestrzegane są zasady statystyki matematycznej i teorii analizy danych. Wymaga to przeprowadzenia pogłębionej analizy rynku nieruchomości ze szczególnym uwzględnieniem jego strony ilościowej. Głównym celem badawczym pracy jest wykrycie prawidłowości w zakresie struktury i współzależności między zjawiskami społeczno-ekonomicznymi, które charakteryzują rynek nieruchomości gruntowych oraz budowa modelu opisującego zależność wartości rynkowej nieruchomości od czynników ją determinujących. Przyjęty cel przesądził o konstrukcji rozprawy. Praca składa się z czterech rozdziałów w których omówiono zagadnienia prawne, ekonomiczne i społeczne związane z wartością nieruchomości, oraz metody ilościowe służące do opisu tej wartości. W rozdziale I zatytułowanym Rozwój i funkcjonowanie polskiego rynku nieruchomości zdefiniowano pojęcie „rynek nieruchomości”, omówiono prawne aspekty jego funkcjonowania, scharakteryzowano podmioty i instytucje występujące na tym rynku, a także przybliżono warunki udziału cudzoziemców w obrocie nieruchomościami po wstąpieniu Polski do Unii Europejskiej. W rozdziale II Nieruchomość gruntowa jako specyficzny przedmiot obrotu rynkowego dokonano klasyfikacji nieruchomości gruntowych według różnych kryteriów, określono również cechy charakterystyczne nieruchomości gruntowych, które wyróżniają je spośród innych przedmiotów obrotu rynkowego. W rozdziale tym omówiono rodzaje wartości, jakie może mieć nieruchomość gruntowa, oraz w szczególny sposób scharakteryzowano różne warianty wartości rynkowej nieruchomości gruntowych. Rozdział III Charakterystyka wybranych metod ilościowych wykorzystywanych w analizie wartości rynkowej nieruchomości gruntowych jest rozdziałem czysto metodycznym. Przedstawiono w nim niektóre metody ilościowe, które mogą być zastosowane do opisu kształtowania się wartości rynkowej nieruchomości. Zwrócono szczególną uwagę na bardzo rzadko wykorzystywane w tym zakresie metody nieklasyczne. Pokazano możliwości stosowania metod bootstrapowych oraz omówiono zagadnienia związane ze sztucznymi sieciami neuronowymi. Wskazano również na możliwość wykorzystania wielowymiarowej analizy statystycznej do badania wartości rynkowej nieruchomości gruntowych. W ostatnim rozdziale Empiryczna ocena wybranych metod ilościowych opisujących kształtowanie się wartości rynkowej nieruchomości gruntowych przedstawiono wyniki z przeprowadzonych badań. Zaprezentowano wyniki dotyczące możliwości bootstrapowego aproksymowania rozkładów określonych statystyk opisujących kształtowanie się wartości nieruchomości oraz określające możliwości wykorzystania sieci liniowych, perceptronów wielowarstwowych, sieci o bazach radialnych oraz sieci realizujących regresję uogólnioną, jako modeli opisujących kształtowanie się tej wartości. W zakończeniu rozprawy przedstawiono główne wnioski z przeprowadzonych badań.